Обновлена классификация офисной недвижимости. Класс офиса A, B, C, D - что это? Подробная характеристика и отличия Признак классификации офисных помещений
В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.
Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.
Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:
- Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
- Тип постройки.
- Год возведения здания.
- Системы управления и обслуживания дома.
- Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
- Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
- Наличие и удобность парковочных мест.
- Наличие и современность лифтов.
- Инфраструктура.
В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы , так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.
К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.
В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.
Наиболее распространенными являются:
- Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
- Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
- Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.
В соответствии с Московской классификацией офисные здания были разделены на 4 категории: А, В+, В- и С. В 2013 году также был внедрен пункт «Сертификация», т.е соответствие офисов мировым параметрам энергоэффективности.
Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А- , что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.
Описание требований и отличительных черт зданий по классам
«А»
Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений . Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.
Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.
В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.
Основными критериями оценки являются:
- Наличие единой центральной системы управления зданием.
- Современная противопожарная система.
- Потолки не ниже 2,7 метров.
- Высокое качество используемых отделочных материалов.
- Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
- Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
- Современный дизайн.
- Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.
«А1»
Для этого подкласса характерны следующие признаки :
- Возраст здания не выше 3 лет.
- Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
- Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
- Продуманная эргономичная планировка.
- Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
- Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
- Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
- Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
- Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
- Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.
«А2»
Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1 , но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:
- Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
- Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
- Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
- Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
- Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.
«А3»
Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию , возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.
«В»
Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.
Помещения характеризуются следующими критериями:
- Удаленность от центра.
- Возраст здания – более 10 лет.
- Высота потолков – не менее 3 метров.
- Наличие качественной отделки.
- Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
- Наличие охраняемой парковки.
- Развитая инфраструктура.
- Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.
«С»
Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.
Для недвижимости этого класса характерно отсутствие центральных систем кондиционирования, удобного паркинга и неэффективная планировка.
- Расположение на окраинах города.
- Отсутствие удобного транспортного сообщения.
- Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
- Коридорная система.
- Частые проблемы с энергоснабжением.
«D»
Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям , предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.
Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.
Основными характеристиками являются:
- Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
- Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
- Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
- Плохая инфраструктура.
Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов
Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:
- Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
- Для класса «С» – 8000 рублей за квадратный метр в год.
Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Новый перечень состоит из 26 пунктов.
Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.
Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.
Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.
Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:
Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;
Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;
За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.
В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:
Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)
Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)
Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)
Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)
Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)
Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)
Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)
Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:
Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,
Современная система пожарной безопасности,
Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,
Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,
Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,
Наличие организованной охраняемой парковки,
Организованное управление зданием,
Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.
В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости , однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».
Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:
- Месторасположение.
- Тип здания.
- Новизна здания.
- Системы обслуживания здания, охранная система.
- Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
- Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
- Системы телекоммуникаций.
- Паркинг.
- Оснащенность здания лифтами.
- Инфраструктура.
В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.
Самыми известными классификациями являются:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
- Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
- Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.
Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC» . В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».
В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.
Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».
Класс «А»
Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.
Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:
- Наличие центральной системы управления зданием.
- Наличие современной системы пожарной безопасности.
- Высота потолка не менее 2,7 м.
- Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
- Время ожидания лифтов не более 30 сек.
- Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
- Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
- Дизайнерский ремонт.
- Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.
Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.
Подкласс «А1»
Для данного подкласса характерно:
«А2»
Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.
«А3»
Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.
Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.
«В»
Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В» , зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.
Для таких помещений характерно:
«С»
Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.
Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.
Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:
- Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
- Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
- Стандартный ремонт, коридорная система.
- Устаревший дизайн, неэффективная планировка.
«D»
Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.
Для класса «D» характерно:
- Состояние здания, требующее капитального ремонта.
- Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
- Парковка стихийная, неохраняемая.
- Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.
Разброс цен на недвижимость для офисов
Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов , главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.
Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.
Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.
До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.
Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.
Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.
Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости - офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц - три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости сайт получить начальное представление о "классности" объектов.
Классификация бизнес-центров и офисных зданий.
Основные характеристики | Класс "А" | Класс "В" | Класс "С" | Класс "D" |
Местоположение объекта | центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой |
не центральные районы города; рядом с транспортными магистралями |
окраина города, неудобный подъезд |
на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах |
Состояние объекта |
новостройка, отделка высокого качества |
эксплуатация до 10 лет, качественная отделка в хорошем состоянии |
эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания, стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии |
удовлетворительное состояние, требующее ремонта |
Конструктивные и планировочные решения объекта |
высота потолков - не менее 3м, просторные зоны общего пользования | высота потолков - не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования |
высота потолков -не менее 2,7 м, коридорная система, |
Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях |
Паркинг |
многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание | организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом | ограниченная возможность паркинга | стихийная парковка без охраны |
Инфраструктура |
высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха | развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание | неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов | отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов |
Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса .
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса .
Классификация торговых центров.
Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.
Расположение | Аудитория | Торговая площадь | Якорный арендатор | Описание | |
Микрорайонный торговый центр | в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей | до 3000 человек | менее 3000 квадратных метров | может отсутствовать | торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса |
Районный торговый центр | в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте | 3000 – 40000 человек | 3000-10000 квадратных метров | продуктовый супермаркет, аптека | Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса |
Окружной торговый центр | вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности | 40 – 150 тысяч человек | 9000 – 20000 квадратных метров | продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары. | |
Региональный торговый центр | вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности | свыше 150 000 человек | 30000 – 45000 квадратных метров | несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров | промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания |
Классификация складской недвижимости.
Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.
Основные характеристики | Склады класса "А" | Склады класса "В" | Склады класса "С" | Склады класса "D" |
Характеристика здания | новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. | одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные | ангары, производственные помещения, новые или реконструированные | неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения |
Характеристика помещений | ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой - 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров | Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия | высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия | высота потолков - не регламентируется, пол - ограниченно пригоден для движения транспорта |
Расположение объекта |
расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки | удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка | транспортная доступность для большегрузных автомобилей | наличие дороги для автотранспорта |
Техническое оснащение |
система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. | не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации | наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации | необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов |
Транспортная инфраструктура |
площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей | площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта | место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта | нет |
Дополнительные условия | офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки | вспомогательные помещения для персонала | наличие вспомогательных помещений на территории |
Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада .
и покупка склада .
Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.
В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»
В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.
Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.
Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/?id=202);
- Классификация Московского исследовательского форума 2003г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
- Классификация Московского исследовательского форума 2006г. (http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
- Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)
Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:
- Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
- Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки - риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:
- Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
- Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.
Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.
При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.
В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.
Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой , емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.
Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.
В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.
Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:
- интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
- согласование результатов проведенного опроса;
- выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.
В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Учитывая задачу, - получение краткой классификации, - каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А - 5 баллов, класс Д - 2 балла.
При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.
Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.
Краткая классификация офисной недвижимости
Офисные помещения |
|||||||||
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; |
районы средней удаленности; |
удаленные районы; окраина; |
в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов |
||||||
Состояние |
новое строительство; |
срок эксплуатации 5-7 лет, |
устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; |
изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта |
|||||
высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% |
помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20% |
высота помещения не менее 3,0м; |
размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах |
||||||
Парковка |
подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание |
организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки |
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд |
отсутствие парковки |
|||||
Инфраструктура |
развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха |
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию |
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
отсутствие инфраструктуры |
|||||
Интервал класса |
Краткая классификация торговой недвижимости
Торговые помещения |
|||||||||
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
Местоположение, транспортная доступность |
на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом |
на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом |
на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом |
внутри микрорайона, двора |
|||||
Качество отделки |
новое строительство; |
недавний срок постройки, улучшенная отделка |
срок эксплуатации более 20 лет, |
бывший жилой фонд стандартный ремонт |
|||||
Состояние |
в отличном состоянии |
в отличном или хорошем состоянии |
в хорошем или удовлетворительном состоянии |
требует ремонта |
|||||
Парковка |
подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание |
организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки |
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке |
стесненность, неудобный подъезд |
|||||
Наличие концепции |
единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке |
несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов» |
несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества |
отсутствие концепции |
|||||
Интервал класса |
Краткая классификация складской недвижимости
Складские помещения |
|||||||||
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
Местоположение, транспортная доступность |
удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом |
хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом |
с недостатками в расположении, с неудобным подъездом |
расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП |
|||||
Прилегающая территория |
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка |
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки |
охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин |
устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории |
|||||
Конструктивно- планировочные решения |
высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м |
высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м |
высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа |
здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки |
|||||
Состояние |
новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии |
построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии |
построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии |
старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта |
|||||
Инженерные системы здания |
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников |
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение) |
устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение) |
устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем |
|||||
Интервал класса |
Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.
Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.
Пример 1 (офис)
Помещение в бывшем проектном институте в центре города:
местоположение
- в центре города - 5 баллов
состояние
- устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии - 3 балла
- коридорная система, высота потолков 3,0м - 3 балла
парковка
- недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания - 3 балла
инфраструктура
- недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания - 4 балла
итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)
Пример 2 (торговля)
Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:
местоположение
- на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом- 4 балла
качество отделки
- недавний год постройки, улучшенная отделка - 4 балла
состояние
- в отличном состоянии - 5 баллов
парковка
- организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории - 4 балла
концепция здания
- единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке - 5 баллов
итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)
Пример 3 (склад)
Производственный цех завода в районе средней удаленности:
местоположение
- расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП - 2 балла
прилегающая территория
- охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин - 3 балла
конструктивно-планировочные решения
- высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м - 5 баллов
состояние
- построенное до 1985г. в хорошем состоянии - 3 балла
инженерные системы
- устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем - 2 балла
итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)
Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, - при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.
Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г. в г. Новосибирске.
В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.
Хотелось бы, чтобы средств массовой информации уделили свое внимание данной Краткой классификации, с целью освещения в печати предложений по продаже и аренде недвижимости с ориентацией на данную классификацию, что было бы полезно всем участникам рынка недвижимости.
Возможно, будет полезно почитать:
- Публичные дома в царской россии ;
- «Вы должны быть уверены, что решение взять ипотеку действительно приоритетно Последние советы раздела «Дом и дача» ;
- На каких документах обязательно нужна печать компании, а когда без нее вполне можно обойтись ;
- Состав проектной и рабочей документации ;
- Проведение экспертизы проектно-сметной документации, анализ исполнения сметы затрат ;
- Делопроизводство от А до Я ;
- Подписи каких должностных лиц какой печатью правильно заверять? ;
- Организационные аспекты контроля исполнения бюджета ;