Тсж плюсы и минусы отзывы. Плюсы и минусы создания ТСЖ


Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быть проведено как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию к дому. На сегодняшний день, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед! Это первая проблема в создании ТСЖ. Без межевания невозможно оформление в собственность. Допустим, что межевание произведено, тогда все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания - опять же прибыль. Но, если вникнуть в это поглубже. То получается, что все цокольные этажи уже давно выкуплены. Прибыли он не принесет, а головной боли может принести. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей, и прибыли с них получают сами власти или уже проданы в собственность другим людям.
Вторая проблема - капитальный ремонт многоквартирного дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. Дом быстрей развалится. Сейчас разрабатываются поправки, в которых будут выделяться на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт допустим собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить еще 24% , как налог на прибыль!

Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ.

(Минус) Более высокие эксплуатационные платежи.
Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение "скинуться" на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

(Плюс) Возможность влиять на политику управляющей компании.
Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

(Минус) Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.
Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

(Плюс) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

(Минус) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.
Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

(Плюс) Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы.
Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:
1. Если ДЕЗ работает хорошо - редкий случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками - либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

(Плюс) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор.
Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.
Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.
Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.
Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.
Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.
За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.
Суд выносит решение при ответчике, а заочное - и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом - семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же "возразил", то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен "вердикт" мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.
По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).

Сделаем вывод из всего вышеизложенного.
Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе - сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям.

Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.

Государство с себя ответственность сняло.

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.

Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.

Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.

Граждане имеют право доверить управление своим домом:

В товарищество могут объединиться не только собственники помещений, но и собственники участков земли рядом с конкретным жилым домом.

Они объединяются с целью улучшения качества управления их общим имуществом.

Где может создаться

ТСЖ создаётся на базе многоквартирного жилого дома, где в собственности граждан и юридических лиц находятся жилые и нежилые помещения.

Кроме того, в товарищество могут объединяться несколько жилых домов, образуя целые комплексы.

При создании товарищества стоит учитывать следующие нюансы:

В товарищество могут объединиться несколько соседних домов, имеющих общую инженерную сеть.

Видео: ТСЖ или УК

Обязанности товарищества

ТСЖ — это юридическое лицо, которое является некоммерческой организацией. Создаётся оно на основании добровольного объединения собственников помещений в этом доме.

Так как это юридическое лицо, состоящие из членов организации, то у него есть свои обязанности по отношению к собственникам.

Обязанности организации перечислены в . К ним относятся:

Обеспечение качественного управления вверенным многоэтажным домом соблюдение норм действующего законодательства относительно товарищества
Выполнение взятых на себя договорных обязательств контроль над соблюдением надлежащего санитарного и гигиенического состояния дома
Контроль над тем, как все собственники помещений выполняют свои обязанности относительно содержания ремонта общего имущества дома осуществление контроля над тем, чтобы все жилищные права каждого собственника соблюдались в полном объёме
Принятие соответствующих мер по предотвращению действий посторонних лиц препятствующих реализации основных прав собственников
Представлять интересы собственников помещений и ведение реестра учёта собственников
Другие обязанности которые могут «вытекать» из договорных обязательств

Отражение в законопроектах

Создание товарищества и его деятельность регулируется несколькими нормативными актами — гражданского и жилищного законодательства, а также несколькими «узкими» законами.

Преимущества ТСЖ

Создание товарищества — это один из способов эффективного управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.

Те или иные важные вопросы решаются на общем собрании, то есть каждый собственник принимает участие в «жизни» общего имущества.

Если выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то собственники жилья отдают предпочтение именно некоммерческой организации.

Всё дело в том, что преимущество организации в многоквартирном доме в том, что оно не преследует своей целью финансовые интересы, а управляющая компания — именно такие цели и преследует.

Есть вероятность того, что УК, собрав денежные средства с граждан, не будет выполнять своих прямых обязательств.

А ТСЖ — некоммерческая организация, которая создаётся с целью распоряжения общим имуществом собственников помещений в доме.

Но создание товарищества, а также участие в нём, его деятельность связана со многими хлопотами и проблемами.

Товарищество имеет ряд преимуществ, по сравнению с другими способами управления жилыми домами. Более подробно рассмотрим ниже.

Перед управляющей компанией

Товарищество собственников и управляющая компания постоянно «соревнуются» между собой, как способы управления.

Один собственник выбирает ТСЖ, а другие доверяют управление домом именно управляющей компании.

У товарищества, перед УК, есть ряд своих преимуществ и недостатков. К его плюсам относятся:

Это выборный коллегиальный орган, который занимается управлением дома. Он представляет интересы собственников помещений перед управляющей компанией.

Совет может быть создан в любом доме, где в собственности более 4-ёх квартир. Создаётся он на общем собрании всех собственников.

Преимущества ТСЖ перед таким советом:

Перед ЖКУ (Жилищно-коммунальным хозяйством)

ЖКУ предоставляло коммунальные услуги гражданам во времена СССР и в постсоветское время, пока не стали создаваться товарищества и управляющие компании.

Наши соотечественники «тяжело отвыкали» от такого способа управления домами, многие не хотели отказываться в пользу «новомодных» товариществ и компаний.

У товарищества есть ряд преимуществ перед ЖКУ:

Коммунальные платежи зачастую меньше при товариществе, нежели при хозяйстве решение о том, как распределять, полученные от уплаты коммунальных платежей средства, решают собственники
Они же принимают решение о периодичности внесения этих платежей величина коммунальных платежей также может быть установлена на общем собрании
Некоторые коммунальные услуги могут оплачиваться по показаниям индивидуальных и общедомовых приборов учёта есть возможность заключать договоры на поставку коммунальных услуг по более выгодным тарифам
Снижение платы по некоторым коммунальным услугам происходит за счёт регулярного снятия показаний счётчиков с должниками по коммунальным платежам ведётся постоянная разъяснительная работа, что приводит к тому, что таковых не остаётся
Каждый собственник может проконтролировать расход потраченных средств ведётся постоянный учёт полученных и потраченных средств
ТСЖ принимает активное участие в благоустройстве придомовой территории а также общего нежилого имущества дома — чердаков, подвалов, подъездов и прочего

Существующие недостатки

Но у ТСЖ есть и свои недостатки. К ним можно отнести:

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество возникают некоторые сложности при определении размеров обязательных взносов и платежей
На собрании может быть принято решение об установлении дополнительных членских взносов помимо уплаты коммунальных платежей
Товарищество не имеет в собственности помещений поэтому есть сложности с размещением персонала, который занимается обслуживанием организации
Проголосовать за создание можно и заочно поэтому иногда не все собственники в курсе того, что товарищество создаётся

Как можно создать

Этапы создания товарищества, как юридического лица, следующие:

Из собственников помещений одного или нескольких домов выбирается инициативная группа которая проводит предварительный опрос проживающих на тему создания товарищества
Если набирается достаточное число голосов для проведения собрания, то оно проводится на повестку дня выносится вопрос о создании ТСЖ. Для того чтобы вопрос был решён в положительную сторону, необходимо более половины голосов всех присутствующих
Также на собрании утверждается будущего ТСЖ к этому вопросу необходимо подойти «с умом», и обсудить каждый пункт этого документа. В будущем, внести изменения в устав будет довольно сложно
Также нужно выбрать правление, председателя и членов ревизионной комиссии все обсуждаемые на собрании вопросы заносятся в протокол, который после собрания подписывается председателем и членами правления
Затем необходимо зарегистрировать вновь созданное ТСЖ в налоговых органах для этого необходимо собрать полный пакет документов, и сдать их в ФНС по месту нахождения товарищества. Через 5 календарных дней свидетельство о регистрации можно забрать. Теперь товарищество может действовать на законных основаниях

Необходимые документы

Чтобы собрание имело юридическую силу, а принятые на нём решения правомочны, необходимо чтобы присутствовало более половины всех собственников.

Кроме того, каждый собственник должен подписать согласие на создание товарищества.

Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговую инспекцию следующие документы:

Кроме свидетельства о регистрации, ТСЖ должно иметь «на руках» следующие документы:

Устав с печатью ФНС свидетельство о праве пользования или владения участком земли, на котором расположен дом (несколько домов)
Данные обо всех присвоенных товариществу кодах технические паспорта на все нежилые общедомовые помещения, а также на оборудование (например, лифты)
Протоколы всех собраний в них должна содержаться вся информация об обсуждаемых вопросах, а также о результатах этих обсуждений
Подписанные должным образом договоры с ресурсопредоставляемыми компаниями то есть с теми компаниями, которые предоставляют на конкретный дом конкретные коммунальные ресурсы
Финансовую отчётность так как товарищество является юрлицом, то оно должно отчитываться за свою деятельность не только перед собственниками помещений, но и перед государством. То есть, вовремя уплачивать налоги и сдавать необходимую отчётность
Если ТСЖ ведёт деловую переписку то необходимо хранить все письма, как в электронном виде, так и в бумажном

Заключение договора на обслуживание

Жилой дом не может функционировать без воды, света, отопления и канализации. Эти услуги предоставляют обслуживающие компании.

Поэтому ТСЖ должно заключить с ними договор на предоставление этих услуг и на обслуживание необходимого для подачи услуг оборудования.

Товарищество представляет интересы всех собственников, поэтому и договор с обслуживающей компанией заключается именно от лица всех собственников.

Правом подписи договора обладает председатель правления. Он действует от лица всех собственников без доверенности.

Но обслуживающую компанию ещё нужно выбрать. Если есть из чего выбирать, то нужно провести общее собрание, и обсудить выбор той или ной компании.

Нужно ознакомить собственников с правилами обслуживания, с тарифами на коммунальные услуги и прочей информацией, которая есть о данном поставщике коммунальных услуг.

Как им быть? Кому платить за коммунальные услуги, и кто будет обслуживать их квартиры?

Стоит понимать, что заключить договор с другим поставщиком коммунальных услуг на отдельно взятую квартиру, не представляется возможным, так как именно весь дом подключается к тому или иному поставщику.

Поэтому несогласные собственники, которые не являются членами данного товарищества, должны заключить договор с ТСЖ на обслуживание их квартиры. В данном случае, товарищество будет выполнять роль управляющей компании.

Справка. ТСЖ – установленная законом форма управления имуществом, при котором ответственность за обслуживание дома несут все собственники жилья.

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления. От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ.

Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства:

  • капитальный ремонт за счет местного или гос.бюджета;
  • равные, в сравнениями с иными формами управления, условия по содержанию и ремонту жилых помещений;
  • щадящие условия кредитования, вплоть до оплаты части процентной ставки для товарищества.

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом слусае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно будет создание органа самоуправления, нужно определить, каковы затраты каждого члена товарищества на содержание дома и выплату зарплаты сотрудникам, в зависимости от площади общего имущества.

Целесообразность создания ТСЖ можно рассчитать по формуле, приведенной в таблице:

В этой формуле БСО – бремя на содержание и обслуживание.

Данная формула является универсальной, и позволяет рассчитать целесообразность создания ТСЖ. Чем ниже коэффициент БСО, тем выгоднее будет создание данного органа самоуправления.

Основные за и против

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

В управлении

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ :

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы :

  • Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.
  • Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.
  • Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

В оплате

Плюсы :


Минусы :

  • Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.
  • Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.

В обслуживании

Плюсы :

  • Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.
  • Возможность контролировать качество проводимых работ.
  • Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь».

    В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы :

  • Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
  • При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу , это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

В ремонте

Плюсы :


Минусы :

  • Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.
  • Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов :

  • Хорошее состояние дома.
  • Наличие грамотного управляющего.
  • Платежеспособность жильцов.
  • Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).


 

Возможно, будет полезно почитать: