Эксплуатации зданий и сооружений. Эксплуатация здания

Факторы, учитывающиеся при оценке различных зданий и строительных проектов. Состав и методика определения расходов по эксплуатации зданий.

Оптимизация эксплуатационных затрат на основе архитектурных решений. Понятие и функции расчетных показателей потребности. Расчет эксплуатационных затрат.

Данная лекция «влияние архитектурных решений на экономику эксплуатации зданий и сооружений» курса «экономика архитектурных решений и строительства» посвящена знакомству с эксплуатационными затратами для зданий и сооружений и оптимизация эксплуатационных затрат. В данной лекции приводятся определение ключевых понятий, общие сведения по теме.

Состав и структура эксплуатационных затрат для зданий и сооружений различного назначения.

Для жилищно-эксплуатационных организаций расходы по содержанию жилищного фонда складываются из затрат на содержание аппарата управления жилищной организации, обслуживающего персонала, домохозяйства, на текущий ремонт жилых зданий, обязательные платежи и отчисления, прочие расходы. Максимальный удельный вес в структуре расходов занимают расходы на содержание домохозяйства и текущий ремонт жилищного фонда.

Эксплуатационные расходы включают: а) затраты на содержание зданий и сооружений - отопление; водоснабжение (холодное и горячее); вентиляцию (кондиционирование); электроэнергию (силовую и осветительную); содержание помещений в чистоте; текущий ремонт (зданий и технологического оборудования); содержание технологического оборудования; амортизационные отчисления (амортизация здания, технологического оборудования); содержание, возобновление и износ малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря; б) затраты на заработную плату - основного производственного персонала; административно-управленческого персонала; технического и обслуживающего персонала; отчисления на заработную плату; командировочные расходы; в) прочие расходы - аренда помещений; охрана труда и техника безопасности; реклама; служебные расходы технического и обслуживающего персонала; противопожарные мероприятия; другие расходы.

При оценке различных зданий и строительных проектов учитывается множество разных факторов: здания, отличающиеся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, –полная номенклатура показателей эксплуатационных расходов; проекты зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, - показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации; проекты зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, - показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования здания, а также затрат на содержание мест общего пользования (показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях должны учитываться только по конструктивным решениям стен и перегородок); проекты зданий с одинаковыми планировочными решениями, а также имеющих одинаковое число этажей –отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации; проекты зданий с расширенными формами общественного обслуживания населения в составе эксплуатационных расходов –отчисления на восстановление и капитальный ремонт здания, показатели затрат на содержание обслуживающего и административно-управленческого персонала, а также показатели затрат на отопление и водоснабжение. Показатели эксплуатационных расходов рассчитываются в рублях в расчете на один год на соответствующие единицы измерения конструктивных элементов здания, а также на расчетные единицы, принятые для технико-экономической оценки проектов здания.

Состав и методика определения расходов по эксплуатации зданий зависят от их функционального назначения. В состав расходов по эксплуатации жилых зданий рекомендуется включать следующие затраты:
- на восстановление первоначальной стоимости (реновацию) и на капитальный и текущий ремонт зданий;
- эксплуатацию систем инженерного оборудования здания: отопления, лифтов, мусоропроводов;
- содержание мест общего пользования в зданиях, придомовых территорий, внешних инженерных сетей;
- административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.

В составе расходов на эксплуатацию общественных и производственных зданий дополнительно учитывают затраты на вентиляцию и кондиционирование, непроизводственное водоснабжение и канализацию, электроосвещение, телефонизацию, радиофикацию, санитарно-гигиенические работы по зданию. Эксплуатационные расходы определяются по каждой их статье соответствующими расчетами на основе проектных данных, действующих норм, цен и тарифов. Затраты на реновацию могут быть рассчитаны в процентах от полной сметной стоимости зданий на основе норм амортизационных отчислений 1991 г. В таком же порядке могут быть определены затраты на капитальный и текущий ремонт. При этом рекомендуется использовать примерные нормативы затрат на ремонт, обоснованные специалистами и приводимые в различных методических документах.

Практически каждое предприятие, которое имеет на балансе здания, сталкивается с необходимостью нести расходы на их содержание, поддержание в рабочем состоянии и ремонт. В консультации рассмотрим, как правильно классифицировать эти расходы и отражать их в бухгалтерском и налоговом учете предприятия.

Законодательно-нормативная база

Здания относятся к основным средствам (далее – ОС). Поэтому прежде всего отметим тот факт, что полного перечня расходов на содержание, ремонт и модернизацию ОС в действующем законодательстве вы не найдете. Помочь в данном вопросе могут приказы, письма и консультации Минрегионстроя, Госкомитета по вопросам ЖКХ, Госкомитета по строительству и архитектуре и Минпромполитики. Однако данные документы не охватывают все сферы хозяйственной деятельности предприятий, а некоторые из них (письма) носят исключительно консультационный характер.

Поэтому нередко предприятию приходится самостоятельно решать, какие из операций отнести к ремонту, какие – к содержанию зданий (техническому обслуживанию), а какие – к их улучшениям. За основу такой классификации мы рекомендуем взять базовый принцип:

поддержание здания в исправном состоянии – это расходы на содержание (техническое обслуживание);
восстановление исправного состояния – расходы на ремонт ;
полное восстановление исправного состояния с достройкой здания или его реконструкцией – улучшение здания .

В тех случаях, когда вы затрудняетесь с квалификацией понесенных затрат, советуем создавать специальную комиссию. Проанализировав характер затрат, комиссия должна представить выводы относительно их классификации в учете. По нашему мнению, в состав такой комиссии должны входить специалисты соответствующего профиля (главный инженер, начальник цеха или другое компетентное лицо).

Затраты на содержание и обслуживание зданий

Согласно П(С)БУ 16 «Расходы», затраты на содержание и обслуживание зданий следует включать в состав:

себестоимости готовой продукции, работ, услуг (счет 23) – если здание непосредственно используется в производственном процессе (например, помещение цеха, в котором производится продукция);
общепроизводственных расходов (счет 91) – если это здание общепроизводственного назначения (например, здание аппарата управления цехом);
административных расходов (счет 92) – если это административное здание (например, офис);
расходов на сбыт (счет 93) – если здание связано со сбытом продукции (магазин, склад);
прочих операционных расходов (счет 94) – если это объект социально-культурного назначения (например, дом культуры, база отдыха).

К расходам на содержание и обслуживание зданий можно отнести расходы на проведение таких мероприятий, как (разд. 1 Перечня, утвержденного приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 10.08.04 г. № 150):

периодические плановые осмотры несущих конструкций и инженерного оборудования;
обеспечение подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение);
обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории;
обеспечение мер пожарной безопасности;
содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания;
содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового и другого оборудования;
подготовка к эксплуатации здания в осенне-зимний период (утепление оконных проемов, остекление (вместо разбитых стекол), консервация систем поливки зеленых насаждений и пр.);
внеплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий;
охрана здания и др.

Все вышеперечисленные расходы являются расходами периода, их отражение в бухгалтерском учете предприятия зависит только от целей (направленности) понесенных затрат.

Затраты на ремонты и улучшения зданий

Здесь будем ориентироваться на Правила, утвержденные приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 17.05.05 г. № 76.

Ремонт дома (зданий и сооружений) – это комплекс строительных работ, направленных на восстановление, с возможным улучшением, эксплуатационных показателей элементов дома.

Различают два вида ремонтов: текущий и капитальный.

Текущий ремонт зданий и сооружений – это работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем осуществления профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Текущий ремонт не приводит к увеличению будущих экономических выгод от использования объекта. Текущий ремонт проводится для того, чтобы мы имели возможность использовать объект по назначению и получать при этом прежние экономические выгоды. К таким работам, например, можно отнести:

заделку и расшивку стыков, швов, трещин;
восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков;
все виды малярных работ;
оклейку обоями;
другие виды работ, не требующие разборки и замены изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений.

Капитальный ремонт зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на восстановление или замену изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений более долговечными (прочными) и экономичными. После капитального ремонта зачастую происходит улучшение технико-экономических показателей, в частности увеличивается срок полезного использования здания или появляется возможность использовать здание в новых целях, которые отличаются от первоначально запланированных. Например, когда после капремонта летнюю базу отдыха можно использовать круглогодично в качестве профилактория.

К таким работам, например, можно отнести:

перекладку и усиление несущих конструкций зданий и сооружений;
перекладку и усиление отдельных участков каменных стен;
замену перекрытий здания;
частичную или полную замену кровли и др.

Бухгалтерский и налоговый учет

Для целей бухгалтерского и налогового учета очень важно правильно квалифицировать понесенные расходы. Ведь затраты на ремонт могут (п. 14, 15 П(С)БУ 7 «Основные средства»):

либо включаться в состав текущих расходов предприятия – если ремонт направлен на поддержание объекта в рабочем состоянии и получение первоначально запланированной экономической выгоды от его использования,
либо увеличивать первоначальную стоимость ремонтируемых (улучшаемых) ОС – если в результате ремонта объект был улучшен, что в будущем должно привести к увеличению экономической выгоды от его использования.

На практике не всегда легко определить, куда отнести те или иные расходы. Поэтому, как мы уже советовали, лучше создать специальную комиссию на предприятии.

Рассмотрим отражение различных видов ремонтов и затрат на содержание зданий на примере.

Пример

Предприятием были осуществлены следующие хозяйственные операции:

1. С целью установить техническое состояние объектов ОС проведен осмотр несущих конструкций и инженерного оборудования:

административного здания. Стоимость выполненных работ по акту составляет 12 000 грн. (в т. ч. НДС – 2 000 грн.);
сбытового здания (товарного склада) предприятия. Стоимость выполненных работ по акту составляет 18 000 грн. (в т. ч. НДС – 3 000 грн.).

2. Осуществлен ремонт:

административного здания. Проведены работы по внутренней отделке стен (штукатурка, покраска, оклейка обоями). Стоимость выполненных работ по акту составляет 60 000 грн. (в т. ч. НДС – 10 000 грн.);
товарного склада предприятия. Произведена замена окон и дверей. Стоимость выполненных работ по акту составляет 66 000 грн. (в т. ч. НДС – 11 000 грн.). Произведена полная замена кровли. Сумма выполненных работ по акту составляет 72 000 грн. (в т. ч. НДС – 12 000 грн.). В техническом заключении специалистов отмечено, что замена окон, дверей не привела к увеличению будущих экономических выгод от использования здания.

Все работы выполнялись подрядчиком ООО «Вымпел» после получения им 100 % предоплаты.

Бухгалтерский учет операций покажем в таблице.

(грн.)

		Первичный документ	Бухгалтерский учет*
		Первичный документ

Расходы на техническое обследование зданий
	Перечислена предоплата за услуги, связанные с обследованием зданий (осмотр)	Банковская выписка
		Налоговая накладная
	Отражены затраты, связанные с обследованием административного здания	Акт выполненных работ
	Отражены затраты, связанные с обследованием склада	Акт выполненных работ
	Закрыты расчеты по НДС	Бухгалтерская справка
		Бухгалтерская справка
Ремонт административного здания
	Перечислена предоплата за текущий ремонт административного здания	Банковская выписка
	Отражен налоговый кредит по НДС	Налоговая накладная
	Отражены затраты, связанные с ремонтом административного здания	Акт выполненных работ
	Закрыты расчеты по НДС	Бухгалтерская справка
	Произведен зачет задолженностей	Бухгалтерская справка

При оценке сравнительной эффективности проектно-строительных (объемно-планировочных, конструктивных) решений в качестве текущих затрат учитываются эксплуатационные расходы. Они связаны с восстановлением и поддержанием в пригодном состоянии конструкций зданий и сооружений, обеспечением нормального функционирования различных видов инженерного оборудования, осуществлением работ санитарно-гигиенического характера и прочими затратами.
Состав и методика определения расходов но эксплуатации зданий зависят от их функционального назначения.
В состав расходов по эксплуатации жилых зданий рекомендуется включать следующие затраты:
- на восстановление первоначальной стоимости (реновацию) и на капитальный и текущий ремонт зданий;
- эксплуатацию систем инженерного оборудования здания: отопления, лифтов, мусоропроводов;
- содержание мест общего пользования в зданиях, придомовых территорий, внешних инженерных сетей;
- административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.
В составе расходов на эксплуатацию общественных и производственных зданий дополнительно учитывают затраты на вентиляцию и кондиционирование, непроизводственное водоснабжение и канализацию, электроосвещение, телефонизацию, радиофикацию, санитарно-гигиенические работы по зданию.
Эксплуатационные расходы определяются по каждой их статье соответствующими расчетами на основе проектных данных, действующих норм, цен и тарифов.
Затраты на реновацию могут быть рассчитаны в процентах от полной сметной стоимости зданий на основе норм амортизационных отчислений 1991 г.
В таком же порядке могут быть определены затраты на капитальный и текущий ремонт. При этом рекомендуется использовать примерные нормативы затрат на ремонт, обоснованные специалистами и приводимые в различных методических документах (табл. 6.12).
Таблица 6. 12
Нормы амортизационных отчислений и примерные нормативы затрат на ремонт зданий, % к сметной стоимости зданий и сооружений

Типы зданий	Нормы амортизационных отчислений	Нормативы затрат на ремонт
Типы зданий	Нормы амортизационных отчислений	капитальный	текущий
1	2	3	4
Здания производственные и непроизводственные
Здания высотные (более 25 этажей), особо капитальные, кирпично-монолитные, повышенной прочности, фундамент - монолитная плита на свайном основании, стены - армированные панели повышенной антикоррозийной защиты, железобетонные перекрытия, стилобат с облицовкой естественным камнем	0.4	1.4	2.3






Здания многоэтажные (более 2 этажей), за	1.0	1.4	2.3
исключением типа этажерок; здания одноэтажные
с конструкциями из долговечных материалов при
площади пола свыше 5000 м2
Здания двухэтажные, кроме деревянных; здания	1.2	1.4	2.3
одноэтажные с конструкциями из долговечных
материалов при площади пола до 5000 м2
Здания многоэтажные типа этажерок специально-	1.7	1.4	2.3
го технологического назначения (обогатительных
фабрик, дробильных, размольных, химических
цехов и др.); здания одноэтажные бескаркасные со
стенами из долговечных материалов, с
железобетонными, металлическими и другими
перекрытиями и покрытиями
Здания ГЭС и АЭС бетонные и железобетонные	1.0	0.1	0.6
Здания одноэтажные бескаркасные со стенами	2.5	2.2	3.0
облегченной каменной кладки, железобетонными,
кирпичными и деревянными колоннами и
столбами, железобетонными, деревянными и
другими перекрытиями и покрытиями;
Здания деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рублеными стенами одно-, двухэтажные и более	2.5	2.2	3.0
3дания деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, каркасно-обшивные и панельные	5.0	2.0	3.3
3дания из пленочных материалов (воздухо-опорные, пневмокаркасные, шатровые и др.); здания передвижные цельнометаллические	10	10	-
Жилые здания
Здания каменные особо капитальные со стенами кирпичными толщиной в 2.5-3.5 кирпича или каркасные с конструкциями из долговечных материалов; здания с крупноблочными стенами, железобетонными перекрытиями	0.7	1.0	0.85
Здания с кирпичными стенами толщиной в 1.5-2.5 кирпича, перекрытиями железобетонными, бетонными или деревянными; с крупнопанельными стенами и перекрытиями железобетонными	0.8	1.1	0.95
Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков; перекрытиями железобетонными, бетонными или деревянными	1.0	1.2	1.0
Здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми	2.0	1.9	1.15
Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные	3.3	2.2	1.3
Сооружения транспорта
Мосты железобетонные, бетонные, каменные	1.0	-	-
Мосты металлические	2.0	-	-
Мосты деревянные и металлические на деревянных опорах	5.0	-	-
Пешеходные мосты и тоннели	1.2	0.7	0.6
Эстакады каменные, бетонные и железобетонные	2.5	0.7	0.6

Затраты на эксплуатацию инженерных систем определяются исходя из расчетных показателей потребности в водоснабжении и водоотведении, теплопотерь на отопление и горячее водоснабжение, расхода газа, электроэнергии и действующих тарифов на соответствующие коммунальные услуги. Показатели потребности в энергоресурсах при эксплуатации зданий определяются на основе инженерных расчетов, выполняемых в составе проектов. На предпроектной стадии для обоснования инвестиций могут быть использованы упрощенные методы расчетов и укрупненные показатели, приводимые в указанных методических документах. Так, в соответствии с СН 547-82 достаточно просто определить расход тепла на отопление зданий, исходя из расчетной температуры наружного воздуха, расчетного сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций и длительности отопительного периода. В "Руководстве" даны укрупненные показатели: на отопление и вентиляцию - на 10 м3 строительного объема; на непроизводственное водоснабжение и канализацию, на электроосвещение на 10 м2 развернутой площади помещений. Однако эти показатели даны в ценах 1967 г. и должны быть проиндексированы в соответствии с изменением цен на энергоносители.
В аналогичном порядке определяются другие статьи эксплуатационных расходов: содержание лифтов и мусоропроводов, санитарно-гигиенические работы. Они могут рассчитываться либо по действующим ставкам обслуживающих организаций, либо по укрупненным показателям, приводимым в упомянутых методических документах, с соответствующей индексацией. Укрупненные показатели годовых расходов на эксплуатацию пассажирских лифтов даны в расчете на 1 лифт в зависимости от этажности зданий, грузоподъемности лифта, режима работы производственных предприятий. Показатели годовых затрат на обслуживание мусоропроводов в жилых домах рассчитаны на 1 м2 общей площади квартир в Зависимости от среднего размера квартир в доме. Показатели затрат на санитарно-гигиенические работы даны на 1 м2 уборочной площади.
В целом годовые затраты на эксплуатацию зданий составляют 5-15 % от стоимости их возведения (сметной стоимости строительных работ).
При оценке эффективности строительных конструкций в составе эксплуатационных расходов учитывают амортизационные отчисления, затраты на капитальные и текущие ремонты, в необходимых случаях (при сравнении ограждающих конструкций с различным теплосопротивлением; конструктивных решений, влияющих на изменение строительного объема зданий; оконных и безоконных зданий, фонарных и бесфонарных покрытий) затраты на отопление, вентиляцию и освещение. Обычно эксплуатационные расходы ограничивают амортизационными отчислениями и затратами ни ремонты, рассчитывая их исходя из продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов зданий. Норматив амортизационных отчислений, %, определяется как
(6.8)
где tK - продолжительность эффективной эксплуатации конструкций, год.
Норматив среднегодовых расходов на капитальные ремонты конструкций, %, можно определить по формуле
(6.9)
где q - коэффициент удорожания работ при проведении ремонтом по сравнению с новым строительством (1.1 1.15); n- число полных замен конструктивного элемента в течение срока службы здания; , Т3 - продолжительность эффективной эксплуатации здания; n` - число частичных замен конструктивного элемента и течение срока службы здания; , tp - периодичность проведения капитальных ремонтов (период времени между двумя капитальными ремонтами), год; w - объем замены при частичной смене конструктивного элемента, доли единицы.
При отсутствии прямых или расчетных данных о затратах на текущие ремонты их среднегодовую величину можно принять в размере до 50 % от затрат на капитальные ремонты конструкции.
Для ориентировочной экономической оценки строительно-конструктивных решений используют также примерные показатели годовых расходов на эксплуатацию строительных конструкций в процентах от их сметной стоимости, приводимые в различных методических и учебных пособиях.
Рекомендуемая литература
1. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений / Госстрой России. - М., 1995.
2. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений / Госстрой России. М., 1995.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. - М.: Экономика, 2000.
4. Руководство по выбору проектных решений в строительстве. - М.: Стройиздат, 1982.

Кризис не самым лучшим образом сказывается на доходности коммерческой недвижимости. Однако сколько бы ни приносило здание своему владельцу, расходы на эксплуатацию объекта нести все равно приходится. Поэтому проблема их сокращения в кризисные времена стоит наиболее остро. Но резать косты бездумно – прямой путь к ухудшению капитализации объекта недвижимости в результате протекающих труб, потеющих окон, неработающих лифтов, замызганных полов и тому подобных прелестей отсутствия надлежащего ухода за имуществом. В этой статье поговорим о том, как разумно сократить расходы на эксплуатацию и содержание здания, не бросаясь в крайности.

Три способа экономии на техническом обслуживании
Денис Сороколетов , директор департамента технической эксплуатации NAI Becar

В прошлом веке японская Toyota изобрела гениальную систему управления производством. В её основе идея постоянного сокращения затрат. В Европе и Америке её окрестили Lean production, что дословно - «тощее производство». И сегодня она применяется повсеместно в прогрессивных компаниях. Вот три способа сокращения издержек на техническое обслуживание здания.

Модернизация

Первое, что необходимо сделать для снижения затрат на эксплуатацию корпоративной собственности, - провести модернизацию оборудования, включая ремонт, плановую замену и улучшение качества оборудования. Возможна смена агрегатов, узлов или систем в целом. Это необходимая мера для сокращения расходов на отказы систем, так как чем сильнее изношено оборудование, тем чаще оно ломается, тем больше возникает проблем и аварийных ситуаций. Модернизация существенно снижает финансовые и репутационные риски в таких случаях. Ведь если мы владеем каким-либо крупным объектом с массовым присутствием людей, остановка траволатора, лифта или эскалатора нанесёт удар не только по финансам, но и по имиджу собственника. Сейчас заказчики чаще всего руководствуются принципом целесообразности и считают, что выгоднее менять основные элементы и детали по мере их износа. То есть лифт ремонтируют только тогда, когда он ломается. Непрогнозируемые убытки неизбежны. Грамотная модернизация – это своевременное обслуживание, своевременный ремонт, своевременное улучшение оборудования.
Приведу пример. В производственном помещении установлены «древние» приточные установки, требующие ремонта теплообменников, перемотки электродвигателей вентилятора и восстановления корпуса, подверженного коррозии. Если подойти к вопросу с точки зрения модернизации и заменить устаревшее оборудование на более современное, можно получить ощутимый эффект. Компактные приточные установки способны сэкономить пространство в техническом помещении на 80%, повысить на 15% производительность воздуха, а также снизить потребляемую мощность (реактивная составляющая) на 30%.

Автоматизация
Второй способ экономии – это автоматизация оборудования. Провести её можно, к примеру, посредством внедрения BMS-системы, или по-другому «Умный дом». Она позволяет снизить потребление ресурсов на 20–25%. Помимо этого, автоматизация может сократить и затраты на персонал, так как при эксплуатации объектов недвижимости самый высокий затратный показатель – это фонд оплаты труда. Например, можно оборудовать всего один круглосуточный диспетчерский пункт, из которого будет вестись наблюдение за тем, как работает система. Онлайн-картинка покажет все отказы и неисправности в работе оборудования, и по факту обнаружения уже будут приниматься меры. Соответственно, количество присутствующего на объекте персонала существенно снизится. Большинство европейских стран уже работает по этой системе.
Для нас в новинку, когда бизнес-центр площадью 10–20 тысяч квадратных метров могут обслуживать три человека, а в Европе это нормальная практика. Эта дежурная тройка присутствует на объекте, мониторит его состояние, выполняет какие-то плановые работы. Все нормировано и чётко. В случае выхода из строя оборудования они вызывают специализированные организации, которые в оперативные сроки его меняют, устраняют неисправности или улучшают.
При передаче недвижимости из строительства в эксплуатацию мы однажды столкнулись с тем, что работы по монтажу, пусконаладке и комплексным испытаниям системы автоматизации и диспетчеризации здания строительным подрядчиком не завершены. При переходе на зимний режим эксплуатации здания силами объектовых специалистов совершили локальную автоматизацию приточных установок с подключением датчиков защиты от обмерзания и приводов клапанов. Данное мероприятие позволило пережить зимний период без аварий и разморозки теплообменников системы вентиляции. Второй этап, включающий полную диспетчеризацию объекта, позволил снизить потребление электричества на 15%, тепловая нагрузка сократилась на 35%, а нагрузка по холоду в летний период - на 20%. Помимо этих явных результатов автоматизация и диспетчеризация позволила уменьшить штатный состав обслуживающего персонала здания на 10%, что в целом повлияло на структуру эксплуатационных затрат по объекту.

Энергоэффективность
Энергоэффективность подразумевает модернизацию оборудования с заменой на энергосберегающее. Класс энергоэффективности – это своего рода способ классификации электроприборов. Обычные лампы накаливания - самого низкого класса. Светильники, которые чаще всего используются в офисах (ртутные, люминесцентные), классом повыше. А галогенные и диодные лампы расходуют уже в 35 раз меньше электроэнергии, чем лампы накаливания. Установка энергоэффективного оборудования позволяет экономить двумя способами. Во-первых, снижается непосредственное потребление электроэнергии. Во-вторых, уменьшаются затраты на замену оборудования. Количество часов наработки у энергоэффективных приборов многократно выше. К примеру, у диодной лампы оно в 10 раз больше, чем у лампы накаливания.
Технико-экономическое обоснование применимости энергосберегающей продукции показывает, что её срок окупаемости составляет полтора-два года. В редких случаях выход на самоокупаемость может произойти через 3–5 лет. В краткосрочной перспективе внедрение энергосберегающей технологии невыгодно. Однако, если собственник заинтересован в рациональном использовании денежных средств и думает о будущем, то он получит многократный эффект после прохождения точки самоокупаемости проекта.
Так, в офисном помещении были установлены люминесцентные светильники класса энергосбережения В на 4 лампы по 18 Вт с электронными пускорегулирующими аппаратами, монтируемые в подвесной потолок, которые потребляли порядка 90 Вт/ч. При замене на диодные аналоги потребление составило всего 28 Вт/ч, что позволило сэкономить около 60 000 руб. в год при смене 100 тестовых светильников. Период окупаемости затрат на использование энергосберегающей технологии составляет 2 года.

Разумная экономия с профессиональным клинингом
Арсений Ушаков ,зам. директора по развитию НПФ Химитек

На чём хотелось бы заострить внимание: если речь идёт о коммерческой недвижимости, то почти всегда подразумевается, что она может быть активом и приносить владельцам доход в том или ином виде. Самый простой случай – сдача здания в аренду. За бизнес-центр класса А вам будут платить гораздо больше, чем за постройку барачного типа, грязную, неухоженную, с непродуманными удобствами, коммуникациями и т. д. Я обрисовал две крайности, между которыми пропасть, но разница в доходах от сдачи в аренду просто хорошего и очень хорошего бизнес-центра может быть довольно существенная, а усилия (или их отсутствие - двигаться можно как вверх, так, увы, и вниз), требуемые для перехода из одной категории в другую – довольно скромными.

Что является одним из наиболее важных критериев для потенциальных арендаторов? Это ухоженность! Именно она является гарантией того, что за зданием есть пригляд владельца, который беспокоится о его состоянии и не пустит все на самотёк, что проблем, скорее всего, быть не должно, а если они и будут, то хозяин позаботится об их максимально оперативном разрешении.

В наше время ухоженность вполне доступна каждому: на рынке есть компании, которые предоставляют её (как услугу) профессионально. Речь, конечно же, о профессиональном клининге. Можно иметь люксовые дорого обставленные апартаменты, но легко их запустить неразумным выбором моющих средств (чего только стоит непродуманное применение химических продуктов без учёта их кислотности и материала поверхности), неправильным применением правильно подобранного средства и т. д. Часто встречается возражение, что квалифицированный труд дорог. Но, во-первых, эффективность квалифицированного труда гораздо выше, во-вторых, непрофессиональные труженики далеко не всегда следуют заповеди «Не навреди!», а это применительно к дорогой собственности может быть гораздо важнее.

С другой стороны, даже скромное, но ухоженное здание может (субъективно) стоить гораздо дороже в глазах потенциальных арендаторов. Профессионалы из клининговых агентств обойдутся не так дорого, а «капитализация» от повышения привлекательности с лихвой перекроет расходы. Особенно важны профессионализм и качество оказываемых услуг в том случае, если ухаживать нужно за зданием, которое находится в историческом фонде, когда повреждение поверхности фасада не только крайне нежелательно по экономическим или эстетическим соображениям, но и напрямую запрещено контролирующими инстанциями. А средства должны быть не только качественными и эффективными, но также щадящими поверхность и одобренными КГИОПом.

Вот классический пример. Наша компания проводила аудит качества клининговых услуг в очень дорогой гостинице. Оказалось, что хромированные изделия в ванных комнатах моются с помощью «экономичного средства на основе щавелевой кислоты» персоналом, который совершенно не осведомлён об особенностях применяемых средств и их воздействии на материал. В результате поверхность дорогого итальянского оборудования приведена в негодность, а затраты на замену заведомо перекрывают любые разумные расходы на качественный клининг. Это не говоря о моральных потерях и недовольстве внимательных постояльцев!

Возможно, будет полезно почитать: